Nicht jeder Immobilienkäufer träumt vom modernen Neubau – so manchen verzücken stuckverzierte Altbauten, schlichte Nachkriegsbauten oder der 70er-Jahre-Charme. Doch wenn statt persönlichem Geschmack der Geldbeutel entscheidet, müsste in nahezu allen 400 deutschen Regionen die Wahl auf eine vor 2021 errichtete Bestandsimmobilie fallen. Denn Neubauten kosten mit Ausnahme der Ferienregion Nordfriesland überall einen Aufpreis. In manchen Landkreisen und kreisfreien Städten kann jedoch auch der geringfügig teurere Neubau mittelfristig die günstigere Investition sein, denn Eigentumswohnungen älterer Baujahre müssen oftmals aufwendig energetisch saniert oder renoviert werden. Für den Vergleich der Preisunterschiede von Bestands- und Neubauten haben Experten des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) Immobilienangebote aus dem Vorjahr ausgewertet und dabei den Kauf einer 70-Quadratmeter-Eigentumswohnung zugrunde gelegt. Nebenkosten wurden dabei nicht einbezogen. Der Postbank Wohnatlas liefert einen Überblick über die regionalen Preisabstufungen zwischen Eigentumswohnungen im Bestand und Neubauobjekten, die zwischen 2021 und 2023 fertiggestellt wurden.
Die Analyse zeigt: Vor allem in den bayerischen Ferienregionen sind Neubauten deutlich teurer als Bestandswohnungen. Die größten Preisunterschiede aller deutschen Regionen offenbaren sich im oberbayerischen Landkreis Miesbach. Er gehört zum Einzugsbereich Münchens und beinhaltet auch das Feriengebiet am Tegern- und Schliersee. Dort kostet der Quadratmeter einer vor 2021 fertiggestellten Wohnung im mittleren Preissegment 7.380 Euro, in einem Neubau hingegen fast 13.000 Euro. Beim Kauf einer 70 Quadratmeter großen Wohnung ergibt sich damit in dem Landkreis eine rechnerische Preisdifferenz von 382.474 Euro. Auch in dem ebenfalls bayerischen Landkreis Garmisch-Partenkirchen kostet die Eigentumswohnung in einem in den vergangenen drei Jahren erbauten Haus einen satten Aufpreis von mehr als 340.000 Euro.
Wo Neubau deutlich mehr kostet
In den Top 10 der Regionen mit dem größten Neubauaufpreis sind weitere südlich gelegene Landkreise und Städte vertreten: Beispielsweise die kreisfreien Städte Erlangen (Bayern), Mainz und Speyer (Rheinland-Pfalz) sowie die Landkreise Fürstenfeldbruck und Dachau (Bayern). Als einziger nördlicher Vertreter ist die Hansestadt Lübeck in den Top 10 der Regionen mit hohen Aufschlägen für Neubau-Eigentumswohnungen aufgeführt – dort aber mit einer Differenz von fast 300.000 Euro sogar an dritter Stelle. Auf Rang 4 und Rang 9 sind mit Stuttgart und München zwei Big-7-Metropolen ebenfalls ein teures Pflaster für Neubau-Fans im mittleren Preissegment. Berlin ist im Gegensatz zum Vorjahr nicht mehr in den Top 10 vertreten, die Differenz zwischen 70-Quadratmeterwohnungen in alten und neuen Gebäuden beträgt hier knapp unter 190.000 Euro. Auch Nürnberg und der Landkreis Starnberg (beide Bayern) haben die Top 10 verlassen. Neu eingezogen sind die Stadt Speyer und die Landkreise Fürstenfeldbruck und Dachau.
Top 10: Preisdifferenzen zwischen Neu- und Bestandsbauten für 70-qm-Wohnungen in Euro, mittleres Preissegment (Median)*
| Stadt oder Landkreis** | Quadratmeterpreis Bestand | Quadratmeterpreis Neubau | Differenz mittleres Preissegment |
| Miesbach, Landkreis | 7.380 | 12.843 | 382.474 |
| Garmisch-Partenkirchen, Landkreis | 6.136 | 11.008 | 341.044 |
| Lübeck, Hansestadt | 3.405 | 7.688 | 299.763 |
| Stuttgart, Landeshauptstadt | 4.667 | 8.699 | 282.250 |
| Erlangen, kreisfreie Stadt | 4.254 | 7.821 | 249.682 |
| Mainz, kreisfreie Stadt | 3.946 | 7.402 | 241.915 |
| Speyer, kreisfreie Stadt | 3.321 | 6.760 | 240.748 |
| Fürstenfeldbruck, Landkreis | 5.714 | 9.122 | 238.511 |
| München, Landeshauptstadt | 8.326 | 11.700 | 236.174 |
| Dachau, Landkreis | 5.719 | 9.013 | 230.609 |
*nur Landkreise und kreisfreie Städte mit mindestens zehn Daten zu Neubauten (Baufertigstellung 2021-2023) in 2023; Kaufpreise ohne Nebenkosten
**Sortierung nach Differenz Neubau zu Bestand 70-Quadratmeter-Wohnung mittleres Preissegment
Quellen: Value AG Marktdatenbank (2023); Berechnungen und Darstellung HWWI
„Die hohen Preisaufschläge für jüngere Baujahre sind in einigen Regionen am Meer und an den Alpenseen durch ein geringes Angebot bei hoher Nachfrage zu erklären. Doch auch in manch anderen Gebieten sind Bestandswohnungen selbst unter Berücksichtigung aller Umbau- oder Sanierungskosten schlicht erschwinglicher“, sagt Manuel Beermann, verantwortlich für das Immobiliengeschäft der Postbank. „Eine Wohnung im Bestand lässt sich vollständig in Augenschein nehmen, anstatt sich vorzustellen, wie hell, ruhig oder geräumig die Traumimmobilie später einmal sein wird. Umso wichtiger ist es, Sachverständige oder Gutachter*innen hinzuzuziehen, die verdeckte Schwachstellen aufdecken. Um den Kaufpreis seriös beurteilen zu können, sollten Interessierte möglichst alle Mängel an Bausubstanz, Elektroinstallationen oder Dämmung kennen.“
Hier macht das Baujahr kaum einen Preisunterschied
Während die Aufpreise für Neubauten in den Großstädten recht hoch ausfallen, liegen sie in 27 Regionen Deutschlands im Durchschnitt unter 1.250 Euro pro Quadratmeter – für eine 70-Quadratmeter-Eigentumswohnung im Neubau zahlen Käufer im mittleren Preissegment also maximal 87.500 Euro mehr als für Baujahre vor 2021. Beispielsweise in den Landkreisen Aurich, Leer, Wittmund, Friesland und Uelzen (Niedersachsen), dem Eifelkreis Bitburg-Prüm (Rheinland-Pfalz) sowie dem Landkreis Vorpommern-Greifswald und sowohl im Landkreis als auch in der Stadt Rostock (Mecklenburg-Vorpommern) sind die Preisdifferenzen verhältnismäßig gering. Hier kann die Wahl zwischen Neubau und Bestandsimmobilie nicht nur vom Kaufpreis abhängig gemacht werden. So geht es im mittleren Preissegment im Landkreis Rostock um rund 19.000 Euro und im Landkreis Vorpommern-Greifswald um rund 63.000 Euro Zuschlag für 70 Quadratmeter in einer neu errichteten Immobilie. Die geringste Preisdifferenz besteht im Landkreis Aurich mit nur 8.287 Euro Neubau-Prämie, Eigentumswohnungen kosten dort im Bestand 3.956 Euro pro Quadratmeter, mit Baujahren ab 2021 dann 4.074 Euro.
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