Wohnungseigentümer und Mieter, die den Ausbau einer privaten Ladestation für E-Autos planen, können dies künftig leichter realisieren. Auch andere Um- und Ausbaumaßnahmen werden erleichtert. Der Bundesrat hat dem Gesetzentwurf der Bundesregierung nun zugestimmt.
Welche grundsätzlichen Ziele werden mit der beschlossenen Gesetzesänderung verfolgt?
Das Wohnungseigentumsmodernisierungs-Gesetz soll den Ausbau der Elektromobilität fördern. Wohnungseigentümer und auch Mieter haben künftig einen Anspruch darauf, in der Tiefgarage oder auf dem Grundstück des Hauses eine Ladesäule zu installieren. Das Gesetz erleichtert es Wohnungseigentümern und Mietern generell, bauliche Veränderungen vorzunehmen. Zum anderen geht es um eine effizientere Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften. Das Gesetz soll überwiegend zum 1. Dezember 2020 in Kraft treten.
Warum war die Gesetzesnovelle notwendig?
Das derzeitige Wohnungseigentumsgesetz von 1951 ist nicht mehr zeitgemäß. Es berücksichtigt nicht die Anforderungen, die durch den notwendigen Ausbau der Elektromobilität entstehen, aber auch nicht die baulichen Erfordernisse, die durch Klimawandel und demografischen Wandel bedingt sind.
Deshalb bleibt der bauliche Zustand von älteren Wohnungseigentumsanlagen derzeit oft hinter dem Zustand vergleichbarer Anlagen zurück. So war häufig ein Hindernis für bauliche Um- und Ausbaumaßnahmen, dass die Zustimmung aller oder eines großen Anteils der Wohnungseigentümer verlangt wurde – und diese nicht erfolgte. Auch digitale Möglichkeiten wurden bisher kaum genutzt.
Was ändert sich für Wohnungseigentümer?
Es gibt insbesondere folgende neue Regelungen: Einzelne Wohnungseigentümer können künftig grundsätzlich verlangen, dass sogenannte privilegierte Maßnahmen von den Miteigentümern zu gestatten sind. Dazu gehört der Einbau einer Lademöglichkeit für E-Autos, ebenso Aus- und Umbaumaßnahmen für mehr Barrierefreiheit, zum Einbruchschutz und für einen Glasfaseranschluss. Diese Maßnahmen bedürfen künftig nicht mehr der Zustimmung aller. Die Kosten trägt dann der jeweilige Eigentümer.
Für bauliche Veränderungen gilt: Hat eine doppelt qualifizierte Mehrheit in der Eigentümerversammlung (das heißt: mehr als zwei Drittel der Stimmen auf der Eigentümerversammlung und mindestens 50 Prozent der Mitteigentumsanteile an der Immobilie) für die Maßnahme gestimmt, haben alle Eigentümer die Maßnahme zu bezahlen. Das gilt nicht, wenn sie mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist, was künftig gerichtlich überprüfbar ist. Gibt es für die Maßnahme nur einen einfachen Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung, müssen diejenigen dafür zahlen, die dafür gestimmt haben.
Was ändert sich für Mieter?
Auch Mieter haben künftig einen Anspruch darauf, dass Vermieter den Einbau einer Elektro-Ladestation sowie Maßnahmen zur Barrierereduzierung und zum Einbruchschutz auf Kosten der Mieter gestatten.
Welche Ziele verfolgt die Gesetzesnovelle im Hinblick auf die Wohnungseigentümergemeinschaft?
Der Gesetzentwurf enthält Regelungen, wie die Wohnungseigentümergemeinschaft künftig Möglichkeiten, die die Digitalisierung bietet, besser nutzen kann. Auch Entscheidungsprozesse für die Vergabe von Aufträgen innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften sollen effizienter und transparenter werden.
Wie werden die Beziehungen zwischen Wohnungseigentümern und Verwaltern neu geregelt?
Die Rechte der Wohnungseigentümer gegenüber Verwaltern werden gestärkt: Verwalter dürfen nur über Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung und über solche, die keine gewichtigen finanziellen Auswirkungen für die Wohnungseigentümer haben, entscheiden. Alle anderen Maßnahmen beschließen die Wohnungseigentümer.
Darüber hinaus können Verwalter erleichtert abberufen und die Verwalterverträge erleichtert gekündigt werden. Neu ist auch, dass der Verwaltungsbeirat den Verwalter unterstützt und kontrolliert. Er kann den Verwalter zudem verklagen.
Eigentümer haben künftig das Recht auf einen Verwalter mit einem Sachkundenachweis.
Was konkret bedeutet es, digitale Möglichkeiten besser zu nutzen?
Das geltende Recht sieht vor, dass eine Teilnahme an der Wohnungseigentümerversammlung nur durch persönliche Anwesenheit möglich ist. Künftig sollen die Wohnungseigentümer auch online teilnehmen können.
Außerdem müssen künftig Umlaufbeschlüsse nicht mehr zwingend schriftlich, also mit Unterschriften der Wohnungseigentümer versehen, gefasst werden. Stattdessen genügt die Textform. Dadurch wird eine elektronisch unterstützte Beschlussfassung ermöglicht, was heißt: Einstimmigen Beschlüssen über entsprechende Plattformen oder Apps steht nichts mehr im Wege.
Auch die Führung der Beschlusssammlung in elektronischer Form soll möglich werden.
